I. 실제 사례 

 기획부동산 개발업자 (토지를 택지식 바둑판실 형태로 가분할도를 정해 지분 형태로 매도하려는 업자) 甲은 신문 등에서 A토지 분양 공고를 하여 전화 인터넷을 통하여 유인책을 동원하여 부동산 매수인 乙 등 500명을 모집하였으며 가분할도상의 위치를 지정하여 토지를 지분형태로 매도하였습니다. 그런데 乙 등이 매수한 지분에 해당하는 지번 번호의 토지는 갑의 설명과는 다르게 개발이 어려운 토지였습니다. 

첫째, 형사적으로 을 등은 갑에 대하여 사기 등을 이유로 형사처벌을 받도록 할 수 있는지 ?

둘째, 민사적으로 을 등은 후에 위 A부동산에 대하여 가분할도 대로 토지의 분할을 하여 소유하는 것이 가능한지 ? 

세째, 행정적으로 분할허가를 받을 수 있는지 ?

II. 형사적으로 甲에 대하여 처벌이 가능한지 

 지목이 다른 부동산에 관한 유사한 사건에서는 사기죄가 성립되지 않는다는 판결을 내린 것도 있습니다. 하지만 제가 수행한 위 부동산 사안에서는 사기죄가 성립하여 개발업자가 구속 실형을 선고받았습니다. 사안 별로 다른 결론이 내려진 사례가 많아 상황을 종합적으로 고려하여 형사처벌의 가능여부를 판단하여야 합니다.

III. 민사적으로 분할하여 소유하는 것이 가능한지 

1 . 분할 판결 등(분할의 근거) 

 가분할도 상의 토지에 대하여 분할 소송이 진행된 결과 조정 성립으로 종결을 하였습니다. 주의 하여야 할 점은 분할 소송으로 진행할지 아니면 구분소유적 공유 소송으로 분할을 할지를 신중하게 결정하여 판단하여야 한다는 것입니다. 

 또한 분할 소송의 결과(구분소유적 공유 소송 포함) 조정으로 종결하려고 하나 조정이 성립되었다고 하더라도 판결과는 다르게 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 그 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니라는 대법원 판결(2011두1917)에 의거 등기청구권의 채권적 효력만 발생하게 되어 조정조서만으로는 단독으로 분할 등기를 할 수 없다는 사실을 주의하여야 합니다. 이와 관련된 소송을 진행함에 있어 분할 조정 만으로는 분할에 관한 문제를 해결할 수 없었음을 다시금 깨달을 수 있었습니다. 

IV. 행정적으로 분할하여 소유하는 것이 가능한지

1. 분할 허가 

 분할을 하려면 법원의 판결이 있어야 할 뿐만 아니라 관계관청에서의 개발행위허가(분할허가)를 받아야 합니다. 그러하기 위하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 동 시행령, 개발행위허가 운영지침 뿐 아니라 지방자치단체의 조례의 요건을 충족시켜야 합니다. 관련 사안에서는 자치단체의 조례가 불분명하여 분할허가거부처분의 취소 소송 후 인용 판결로 분할허가가 되었으나 현재는 자치단체의 조례가 잘 정비되어있어 관련 분할 규정의 제반 요건을 충족시킬 수 있는지를 선행적으로 고려한 후 분할의 가능성을 살펴봐야 합니다. 

V. 결론 

1. 기획부동산의 토지 용도지역 산지지역 등의 용도를 확인하여 개발 가능성이 있는 부동산인지 여부를 살펴보아야 합니다. 

2. 매수 상황을 고려하여 기획부동산 업자를 사기 등으로 고소할 수 있으나 처벌 가능한지 여부를 미리 타진하여야 합니다. 

3. 가분할도 상의 지분으로 매수하였다면 이를 분할하기 위한 근거로서 판결 가능성 등을 고려하여야 합니다.

4. 분할의 판결을 받았다고 하더라도 관계 부처의 법령 상의 분할행위 허가 기준을 충족할 수 있는지 여부를 선행적으로 검토하여야 합니다. 

 더 자세한 사항은 

부동산 전문 변호사 김연준 로 문의해 주시기 바랍니다. 

(yjkim8312@gmail.com , 010-5318-7498)

[출처]기획부동산 민사 형사 행정 사건|작성자김연준 변호사